地产投资中的常见错误

地产投资中的常见错误

2019-06-15

在今天的社会里,无论是电视上,还是互联网,都充斥著投资房地产取得成功的故事。它带给人一种印象,似乎投资房地产是一个很容易的事情,而且一旦进入,便能够获得很大收益,也能让人在很短的时间里积累大量财富。

但是事实究竟如何呢?也许并不像人们想像的那么容易。尤其是对于新进入地产投资领域的投资者,在积累起丰富的经验之前,还是有很多陷阱需要面对。


1.炒房的麻烦
在地产投资中,一个最吸引人眼球的技巧是炒房(house flipping)。由于美国的地产市场机制非常完善,允许投资者在不占用大量资金的情况下,在极短的时间内购入并出售房屋,通过价差获利。

电视上充斥著社交名人炒房成功的案例。他们利用炒房获取了大量财富。但实际上,大量普通投资者在炒房的时候赔了不少钱,这是因为炒房是地产投资中风险最大的一种类型之一。

对于炒房者来说,最大的风险来自不确定性。此外,炒房还要求投资者对于炒房涉及的各个环节的把握十分到位,比如:房屋的建筑结构、房屋所处的自然环境等。也就是说,炒房是一个技巧性很高、风险性很大的投资领域。

举例来说,假设你看上了一套15万美元的单家庭房,你准备购入,并决定以20万美元的价格卖出。在这个过程中,你还需要投入一部分资金对房屋进行改造或装修。当工程进展非常顺利的时候,你却发现,地下室管道系统需要改造,而这个改造还需要涉及对墙壁等相关部分进行动工。整个工程量远远超过了预期,不但预算透支,还使得工期延迟,这都给你未来的销售带来影响。

那么,如何才能有效控制炒房的风险呢?一个成功的炒房者会巧妙使用房屋检测、地产经纪、项目经理,以及会计等不同的专业人士为其服务。这些专业人士的加入能够帮助炒房者做出合理的决策,虽然无法杜绝炒房的风险,但却能够减少无谓的损失。


2. 房东的苦恼
一种最为常见的地产投资,就是购入房产,然后将其出租,通过收取租金获利。看起来这种投资方式非常稳妥,而且不像炒房那样涉及过多的专业知识和较大的风险。但是,当房东却也并不简单。

要想稳定获利,房东必须解决好找到高质量房客的问题。只有高质量的房客,才能保证稳定的租金来源。其次,如果房客拖欠房租,房东还要通过法律手段来解决,比如:请执法部门驱逐房客。在一些保护租客的地区,这是一个很麻烦的事情,往往让房东头疼。此外,如果房屋内的煤气、水电等出现问题,房东还要能够及时解决。

那么,究竟会遇到什么问题呢?再做一个假设。假如你购入了一套多单元住宅。经过计算,你认为在除去房贷、地税、保险及维护费之后,你每年能够有5%的投资回报,再加上每年2%的房屋增值,这项投资的回报应该在每年7%左右。

当一切准备就绪,租客已经入住之后,一切看起来都在正常运转。但是有一天,你突然接到租客的电话,说他们的房间发现了臭虫。这时,你除了要负担灭臭虫的费用之外,还要为租客提供临时住所,这就是另外一笔开销。

而就在这些都处置停当之后,租户突然抱怨,臭虫再次出现。结果,他认为房东在签约之前有意隐瞒了房间有臭虫的问题,因此中断了房屋出租合约,并把你告上了法庭。

当新的租客签约之前,会问你房间内以前是否发生过什么问题,比如:臭虫,而你们州的法律规定,你必须如实回答。房客得知这些情况之后,便一走了之,你的投资就受到不小影响,这就是房东需要面临的麻烦。

那么如何避免这些麻烦呢?最重要的就是筛选租客。检查租客的背景,包括:租客信用度、过去租房的历史、是否有过破产或犯罪纪录等。只有这样,才能将不合格的租客拒之门外。否则,一旦租客出现问题,在一些保护租客的州,如:加州,在与租客的法律诉讼期间,租客还能照常居住,而且不负担租金。


3. 投资爱彼迎
随著短租民宿业的迅速兴起,爱彼迎成为这个领域最受欢迎的平台之一,很多房主都希望能够通过短租来获得投资回报。

虽然加入爱彼迎已经成为一种时尚,但是投资者必须认识到,即使进入短租民宿,也是要应对各种各样的风险。除了房屋本身的维护之外,适合的房客是一个很大的风险,因为爱彼迎的租户相对于其他传统租赁的房客,较少受到背景检查,这成为一个较大的风险因素。

还有,在爱彼迎这类的短租民宿投资获利的关键,是保持较高的房屋租用率。如何保证较高的房屋租用,对房主来说都是不确定的因素。

那么,在爱彼迎中可能会出现哪些问题呢?

由于爱彼迎的房屋都是装修好的,因此房屋内部设施的损毁或东西的丢失,都将给房主带来经济上的损失。尽管爱彼迎的房主能够要求租客提供身分证明,但是他们无法获取租客是否有犯罪纪录或房屋租用的历史纪录,因此,很多房主都经历过各种各样的噩梦,比如:房屋出现了臭虫、火灾、房客招妓,或因其他犯罪而受到警察突袭等。

对于财务损失,爱彼迎公司为房主提供财务保险,但是这个保险并不包括现金或放在共有区域的物件。而对于珠宝、艺术品等较为贵重物品的赔偿,如果索赔价值超过300美元,房主还必须提供警察局的报告,以及物品价值的证明。

此外,美国各地对于爱彼迎的政策也并不相同,比如:纽约和其他地区,爱彼迎等短租房是被禁止的,这也是投资爱彼迎房产时需要注意的事情。

那么如何避免这些麻烦呢?

由于爱彼迎投资是无法对房客的背景进行详尽调查,因此房东从根本上说,是无法过滤掉那些劣质房客的。承担劣质房客带来的所有损失,包括:财务和房屋设施,就成为做爱彼迎短租民宿生意所必须承担的风险。

也许有的房东会选择在短租屋内安装摄像头,但是在出租前,房东必须告知房客屋内装有摄像头。否则,一旦被房客发现,会引起其他的麻烦,因此也不是最好的办法。而对于美国一些地区(如:加州),在民宿房安装摄像头甚至还属于违法行为。

其实,爱彼迎房东能做的非常有限,最好就是将重要文件和贵重物品放入个人区域。此外,还可以明确禁止使用电热壶、电视、洗衣机等电器。


结语
对于任何一种地产投资而言,都会有相应的风险,不涉及风险的地产投资是不存在的。因此,了解自己所从事的投资类型的风险是开始投资之前必须做的功课。特别还要了解自己所做的投资在风险和回报之间的关系。这样才能心中有数。

由于现代社会的金融监管相对完善,加上科技发展非常迅速,给了现代的地产投资带来极大的方便。今天,即使只投入500美元,也能建立起一个地产投资组合,这是传统地产投资不能想像的。因此,最重要的还是取决于投资者本人,即了解地产投资并明确设定自己的目标,这是走向成功的关键。
 

    来源: 看中国 责编: Kitt