黑幕 房产秘而不宣的欺诈手段(图)
2015-06-02

(网络撷图)

一、商品房面积的欺诈技巧

公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的,谁不服,开发商就以可推脱说是政府盖了公章的,谁不信可以自己去找他们了解去。据1995年9月8日住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定:

1、整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。

2、将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

实际上根据经验,一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%,即如果套内总面积为60㎡的房子公摊面积最大不会超过6㎡。但目前市场上的销售情况是60㎡套内面积的房子,实际销售面积至少要卖到85㎡~110㎡之间。如果按100㎡销售面积来计算的话,就是说有(100-60-6)㎡=34㎡的销售面积是开发商无端加上去的,而这34㎡的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/㎡的市场销售价格计算的话,那么开发商额外获取的利润就有7000元/㎡X34㎡=23.8万元。

此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。(《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定:“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房,居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”,但是屡禁不止,一般只要给相关单位腐败费,就能过关。)

这些制度都是房产利益集团花钱自主某些官员通过的,尤其是住建部的一些人。因此,有人说应该枪毙住建部大部分司局长,这是有道理的。

二、开发商卖房的销售伎俩

1、制造“混蛋逻辑”,无论什么风声什么事件,都要联系上房产,并且结论是要涨。

2、让广告公司的人和销售公司的人“装成买房子的去排队”造势,这个钱开发商出,是在给广告与销售公司推广费用之外的。每人一次100元,负责一天伙食,和往返车票。

3、创造“刚需”概念。以我们老板的话是,必须进行需求营销,就想现在医药行业在营销“缺钙”“缺铁”“缺锌”“缺锡”一样,其实真正的医学大家的营养学家都知道,我们正常的饮食根本不会缺少这些,这只是医药公司营销出来的“需求,并且国家对农村和城市的调节将是农村城市的循环发展。

4、进行媒体控制,可能大家不做广告媒体这个行业不知道,现在的媒体基本是受到利益控制的。手机报,电台,和各类报纸如果出现报道不利房产的消息,房产界的业界组织者利马出钱封锁或公关。并时不时发布房产业打好的消息。现在媒体有时为了多赚钱,也学精了,时不时发布一两则不利房产的消息,然后坐等房产业内的组织来公关,这样基本形成了媒体和房产的利益互动和奇怪关系。比如,你今天在手机报上看到一条房地产跌的消息,明天肯定会出现一条又有相关部门统计其实在涨的消息,以此来忽悠一些不明真相的百姓。

5、联合中介制造恐怖空气,宣传房子改变社会地位,改变未来的暗示性言论,从而引导有房子的生活方式,其实这和实际是严重脱轨的,只有少部分真正的有钱人和官员他们的生活方式却不一定来自房产。

三、房地产行业的潜规则

1、官商勾结成大事。不与一些地方主管官员(一般是相关主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情,不动大手笔免谈。

2、噱头必不可少。要么拉虎皮扯大旗,打着海外投资的旗号,要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力,宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案,历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作,政绩风格突出,短期效应毕现,自相矛盾,漏洞百出,“擦边球”大有可为。

4、融资途径广泛。具备条件的,可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的,可以拉省市领导的嫡系入伙,不用介入,睁一只闭一只眼,银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有,民间游资,不可小觑,炒房团就是典型示范,几千万、上亿的现金,有时候对开发商就象是春雨贵如油,那时候开发商甚至能下跪给炒房团,至于巨额让利给炒房团。

5、房地产行业靠逃税漏税发财,是洗钱的圣地。很简单的公式:楼盘销售总额-(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章:本来是1000元/平方米,可以和建筑公司老板勾结,签定1800元/平方米的结算单,超出的800元/平米,从施工队帐上过一下,还是现金回到了开放商手里,建筑施工税费仅3.4%左右,可以逃避税收至少30%。真是洗钱和逃税并举啊!实在还觉得不够,可以打出“送20万精装修”的幌子,原理和以上相同。
    责编: Lisa

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