文/林丹

如果房客欠交租金又不愿意迁走，房东是否可以破门而入，把房客的东西搬走或干脆把他房门的锁换掉呢？在7月18日法拉盛角声广场举办的“房东房客关系如何调适讲座”中，李兆梁、陈明利两位律师指出，上面的做法不可取，属“非法驱赶”。

房东不可非法驱赶房客

李兆梁律师指出，只要租客在出租屋居住了30天以上，就必须经法律程序才可以驱赶房客。“非法驱赶”是刑事罪行，发生这种情况，租客可报警。如果警察拒绝援助，租客可坚持要求见他的上级反映。如果警察拒绝告诉业主“非法驱赶”是刑事罪行，而说这是民事纠纷的话，租客可找律师。如果业主仍不让租客入屋，租客可向法院求助，对“非法驱赶”引起的损失，可申请三倍赔偿。

李兆梁律师说，纽约的法律偏向保护租客权益。如果欠租，租客可用于抗辩的理由有：没有收到业主通知；不付租是因为业主没有维修物业（附上房屋检查员报告、照片等相关证据）；业主拒绝收租（上法庭时带上欠租及欠款）；如已经付租，上法庭时带上收据。

房客不交租房东可申请驱逐令

业主驱赶房客的程序一般有两种，一是房租欠款，二是逾期拒迁。在房租欠款程序中，若房客在驱逐令下达5天内将所有欠租付清，便不会被驱逐；如果是因违反合约条款业主申请驱逐，租客若在十日内将违反事项纠正，便不会被驱赶。收到法院的驱逐通知后，租客有5天时间对驱逐作书面回应并出庭应诉，如未按时回应，房东自动获胜。

陈明利律师重点介绍了业主如何保护自己的权益。他说，租赁纠纷不同于一般民事纠纷，它适用于简易法律程序，一般4～6个月有结果。在向法院申请驱逐令前，房东应向房客发出书面文件通知其迁出，寄送通知最好以挂号信、快递等形式，这样有检索号可查。到法院申请驱逐令的申请书，不仅要列出签租约的租客名字，还要列出居住在那里的所有年满18岁及以上人士，如果不确定某些人的名字，应以John Doe（代表所有男士）或Jane Doe（代表所有女士）将他/她指代。如果没有写上John Doe和Jane Doe，法院的驱逐令里没有列出的但实际居住的房客，可不受驱逐令约束。

房东的赔偿要求，除基本租金外，还可包括其它因此造成的各种支出或损失，以及律师费。

租房应有详细合约

陈明利律师说，华人出租房屋很多都没有合同，或者只写很简单的合同，出现问题没有解决依据，互相争论不休。他建议最好请专业律师起草详细的合约，把可能发生的情况列入，包括可否转租、分租？能否养宠物？住多少人，他们的名字？以及物业维修、维护等等。

陈律师还提到，现在有一类“职业租客”，专门钻法律空子，对于有不良记录的租客，在全市五区的法院中有记录，房东在出租房子时可先查法院记录。