房東不會告訴你5件事

房東不會告訴你5件事

2014-09-14
衣食住行,一般來說,住的開支是最大的。美國房地產泡沫的破滅,以及之後的經濟衰退,讓更多人租房而不買房。今年第一季度,64.8%的美國家庭住在自己擁有的房產中,這是1995年以來的最低水平,低於2006年的峰值69%。
 
住房所有者減少意味著租賃物業的需求增長,這樣房東就會提價。根據達拉斯公寓市場研究機構價值評估(Axiometrics)的數據,自經濟衰退以來,美國公寓的租金今年上升的速度最快。今年4月,美國公寓入住率達到94.8%。
 
對許多美國人來說,房租太高了,達到了每月家庭平均收入的30%,是近30年裡最高的。從1985年到2000年間,這個比率的平均值是約25%。
 
如果你也在美國租房住,那麼多了解一下租房相關的問題,這也能幫你達到節流的目的。
 
1、我真的應該少收你房租
 
紐約租金過高是聞名的,但沒那麼廣為人知的事實是:在紐約市有約100萬穩定房租(Rent-stabilized)公寓單位,房東每年只能按規定的遞增比例提高租金。
 
穩定房租公寓住宅,一棟樓有6個或更多的單位,通常在大約1947年到1973年間建造。對那些從1971年7月以來一直出租的公寓,紐約州還指定它們為控制租金(rent-controlled)公寓。
 
紐約的納索爾(Nassau)、羅克蘭(Rockland)和韋斯切斯特(Westchester)縣也有穩定房租公寓。加州的舊金山、洛杉磯、奧克蘭、伯克利、聖何塞和聖莫尼卡有法令限製或禁止年度租金上漲。但這並不意味著房東會廣而告之這一事實。
 
城市住房委員會是一個紐約租戶權益會員集團,有一條幫助熱線。其執行主任本傑明說,“有時,人們不知道他們租住的公寓是穩定房租公寓,而房東也從來不說什麼”。事實上,在過去兩年,紐約州將2.8萬個公寓恢復為穩定房租公寓,並給多收了租金的租戶退款。
 
在紐約,對這些穩定房租公寓,政府每年都會制定年度法定的房租增加幅度。州里的住房和社區更新部門追踪穩定房租公寓,並在網上公佈這些公寓單位。居民可以從這家機構取得一份公寓的租金歷史,來確定他們租的是不是穩定房租公寓,他們是否被收取了超過規定的月租;如果是,他們有權得到退款和利息。

然而,在紐約和加州,年度房租上漲被管制的公寓的數量也在逐漸減少,而且這項規則只適用於老建築。

3、我不能把房租給你
 
在紐約和舊金山這樣的大城市,非法出租很常見,因為那里永遠有住房短缺問題。這些住宅通常是地下室、閣樓和車庫。這些地方可能光線不足,通風不好,也沒有適當的火災出口,因此不滿足城市出租房的要求。
 
在經濟凋敝後,更多的獨墅和公寓的主人開始出租他們額外的房間。租戶尋找最便宜的住處,而房主想找些收入來補貼家用或支付貸款。但是,租用非法公寓,一旦任何事情出了錯,租戶有追索權的機會很少,因為房東的住房本來就不應該出租,這樣導致的經濟損失更大。
 
最可靠地判斷一間公寓或房屋能否合法出租的方法是聯繫當地的安全建築部門並調出紀錄,有時網上就能找到相關紀錄。
 
4、對房東應該做個背景調查
 
房東對租戶做信用檢查,租戶也應該對房東做一些基本調查。當紐約市長白思豪(Bill de Blasio)還是城市的公共議政員時,曾經公開城市裡的“壞”房東。他創建一個含有50個個人和公司的觀察名單。接到包括類似公寓裡有老鼠、浴室無法使用的抱怨的房東都在這個觀察名單裡。
 
發現一個不稱職的房東需要一些努力。租戶可以給城市建築或物業管理辦公室打電話,詢問租用的房屋是否有不符合規定的情況以及是否過去有過違規。還應該核實屋主和索要租費的是不是同一個人,確保自己正在和真正的屋主而不是騙子打交道。這些紀錄通常可以在城市的土地或稅務網站上查到。
 
租戶還可以在公共法院數據庫裡查房東的名字,看是否有其他租戶在小額索償法庭或其他地方對房東提出過訴訟。
 
5、你可能有更多的權利
 
即使你簽署的租賃文件上有接受出租房現有配置的條款,你仍然有權居住在宜居的房子裡。除了阿肯色州以外的每個州都有某種形式的法律,來保障住戶的安全:不受雨雪的侵擾,也不會接觸到危害健康的東西,比如石棉、鉛和黴等。
 
如果公寓條件不合格,租戶擁有追索權,可以採用以下方式保護自己的合法權益:1、直到相應修理完成後才繳納租金;2、自己支付維修費用,但從租金中扣除;3、在小額索償法庭上起訴房東;4、在租賃合同到期前搬出。當然,保護租戶的法律適用於那些讓一個住處根本不適宜居住的大問題,比如在冬季缺乏供暖;而不是一些小的不便,如破舊或噪音較大的燃爐或某處牆壁有小塊污漬等。
 
2、你可以協商房租甚至更多
 
租戶通常可以與房東協商改變租賃條款,包括保證金或租賃長度,是否允許寵物入住和其他細節。討價還價在出租房屋供應比較充足的地方更有可能成功,就是那些相對小的城市和郊區等地。
 
有時,你可以就最大成本──租金本身進行談判。在你更新租約時更是可以砍價。如果自從租戶第一次簽約開始,當地租賃市場價格沒有什麼改變,承租人可以質疑租金上漲,並用自己作為一個好租戶的紀錄來增加說服力。