美国买房攻略之四：纽约买房的步骤和需要注意的问题

文/Tracy

在上回的攻略文章中，〈美国买房攻略之三：纽约买房的步骤和需要注意的问题〉，讲到了报价要注意的一些问题，抱歉各位读者，由于最近业务比较忙，所以一直拖到现在才写这篇文章，接著给大家讲讲一些步骤以及需要注意到的问题，还是我经常说的那句话：投资房产非小事，多看多听不为过！

4.签订合约

在您的Offer被卖方接收后，买卖双方将在各自的律师代表下商谈合同条款。在纽约，双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如，是否加入合同取决于贷款的条款。同时，买方律师还要进行尽职调查（Due diligence）审查关于房产的文件，告知您该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对Due diligence满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易，一般情况下定金是不能退回的。卖方收到合同后，签署，再寄还给买方。

5.贷款银行确定发放贷款

如果买方需要贷款，买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后，会为您出具Commitment Letter。

6.产权报告

买方律师将以买方的名义购买产权报告（Title Report）并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。买方一般会购买产权保险（Title Insurance）以保护自己的权益。

7.向管理处申请

如果您购买的是Condo或者Coop，那么您将在地产经纪的帮助下，向Condo/Coop管理处（Board）提出购买该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利，即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下，Coop管理处更难通过，更容易拒绝您的申请。

8.成交（Closing）

双方律师将收集Closing时的文件，协调各方，确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2~3个月。买卖双方在约定的过户日会面，办理交房手续。买方需带好自己有效身分证明（如驾照丶护照或绿卡等）及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。对贷款买家、现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1~3个星期内收到房契。

9.过户后的费用

拥有独立产权公寓（Condo），要付房产税和每月的公共费用；拥有合作公寓（Co-op），要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类、地区和公寓面积来计算；而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关，可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓，每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者，公共费用和物业税都是商业上的开支，所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头，购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备，看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款，至少再加一个月时间。

好了，这个美国买房的系列文章终于写完了，非常感谢各位读者打过来的电话，给我方方面面的建议和鼓励，才支撑著我写完这个系列文章。我还会继续努力，争取用我的经验和热心，真正能帮到各位。以后我还会抽空写写自己做美国房产的体悟，也希望您继续关注Tracy，继续关注华人一站通网站和微信公众号，如果有问题，随时可以和我联系，再次谢谢各位！

作者简介：

作者Tracy ，美国纽约州注册专业地产经纪人，熟悉美国的住宅及商业投资所需注意事项，包括：交易流程、资金、税务、法律等。随时掌握市场动态，及时提出投资建议，让客户避免浪费时间或走弯路。

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住宅：专注于好学区、高回报率、华人聚居区房产及高档住宅的买卖；商业：涉及集合公寓、办公楼、仓库厂房的租赁或购买，以及土地的投资与开发。同时对客户的贷款、验屋、过户、维修、子女入学、企业注册等问题提供咨询，并推荐业内口碑好的专家做相应服务。

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