回归理性or延续暴涨神话?

回归理性or延续暴涨神话?

2017-04-22

雄安新区必须采取新的模式,让房价,再也不要出现北京这样的疯狂。(FRED DUFOUR/AFP/Getty Images)


文/徐林博士

这几天网上有传言,说雄安新区将不设商品房,所有住房都由政府拥有,在当地工作的人,只能租房,不能买房。

当然,现在还无法定论,中国政府会不会出台这样的政策。如果中国政府有考虑这种策略,其目的无非是在房价高居不下的现状下,另辟蹊径,让雄安成为住房成本可以接受的一个选项。这个思路倒是对的,不过这个方法是否最优化,还可以商榷。

在北京房价无法负担的状况下,如果硬要打压北京房价,会给已经购买住房的民众,尤其是“刚需”(刚性需求,也就是自住的购买者)带来损失。所以必须让房价软著陆。那么最好的办法就是在附近另外开辟一片地区,把一部分企事业搬迁到那里,就分流了北京的住房压力。满满的,北京的房价就会回落。

可是,如果新区住房市场还采用北京的模式,那新区的房价也会上涨。即便“刚需”没有那么大,炒房团的力量,也不可低估。

所以,新区必须采取新的模式,让房价,再也不要出现北京这样的疯狂。怎么办呢?只有两条路,一条是征收房地产税,令一条是只许租房,不许买房。现在谣传中的,就是这第二条路。

租房这条路,有一个弊端。就是丧失了买房的诸多好处。

一家人为什么买房?一个好处是能够积累些资产,不至于花了一辈子租金,最后一点财产都没到手。另一个好处是,房子是自己的,住起来就更加爱惜,减少了对住房的损伤。这对于社会来说,也是一种整体效益。还有一个更大的好处,买了房子,就愿意花钱把住房装修的更舒适一点。而这项消费,对拉动经济能够起到很大的作用。

住房只许租不许买,这在社会主义国家司空见惯。1950年代到1980年代,中国人都是租房的。从那个年代过来的人都记得,房管机构可是很官僚的。需要修理个水管什么的,都不太容易。不过那时房租是象征性的。现在收了实质性的租金,就必须是商业经营模式,服务可能要比那个年代好一些。可是别忘了,房东只有一家,就是政府。政府经营这么大一个企业,能管好吗?似乎又有走社会主义老路的意味了。

说到只许租不许买,我自己还有另一个担心。政府现在不让买房,也许会等到新区建设好了再出手。到那时卖价岂不更高?但愿它不会这么做吧。政府想方设法多赚老百姓的钱,这可不太厚道。

西方国家都是采用房地产税这个办法。之所以这样做,也不是偶然的。恐怕也是多少年来,自然而然形成的状态,必然有它存在的道理。

既然中国还在制定政策,不如一开始就吸取别国的经验和教训,把政策搞得更好一点。

雄安新区规划范围包括河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域。(《看中国》制图)

在我看来,房地产税不能按照总价收。应该按照地价和房价(不包括低价的部分)分别收取。而且大头收在地价上。这个作法有几个好处:

第一:一个地区还不发达的时候,地价比较低,税收也就比较低。这样能够吸引投资,大家都愿意去那里买房,不必担心税收过高。等到这个地区发达了,地价涨上去了,地产税也就上去了,可以遏止房价疯涨。

第二:地价估算起来比较容易。根据附近的地价就能估算出来了。而房价,就要看每家每户的装修状况。政府必须派人挨家挨户,去查看装修情况,搞不好还会出现争端。

第三:从道理来讲,只有土地是不可再生的资源,因此土地不能无偿使用,要用就要缴税。而建筑是可再生的。房主愿意装修住房,还能促进消费呢,为什么要用房产税来惩罚他呢?

所以房地产税的大头,应该收在地上,小头收在房上。当然,也不能一点不收房税。那样的话,开发商光修建一百多层的住房,占地少,出房多,好像也不是个事儿。

房价疯涨给整个社会带来无尽的危害

说到雄安新区的住房,咱们干脆再聊聊这轮房价疯涨的问题。

这一轮房价疯涨,实际上是金融体系的失败的后果。因为其他投资渠道都不靠谱了,所以大家才投资住房来保值。而抢房的后果,却是十分恶劣的。比如说抢黄金,我抢不过别人,大不了我不存黄金,不带金首饰。可是房子却是人人都需要住的。

有报导指深圳的房价,已经达到年收入的70倍。也就意味著按照现在的工作年限,一个人不吃不喝一辈子也买不起房。这就意味著年轻人必须依靠老年人提供住房。这么大的负担压在父母身上,其后果是,未来父母会少生孩子甚至不生孩子。

2015年,中国的总和生育率已经降到1.05了,也就是每位妇女平均一生只生1个孩子。而维持人口数量的稳定,需要每个妇女平均养育2.1个孩子。所以说,房价高昂,对中华民族的未来,有非常严重的后果。

高房价的另一个后果,是生活的庸俗化。

在西方国家,一个人出生在穷人家还是富人家,对他的前途没有太大影响。他依然可以上藤校(美国一流二流学校都提供无偿的资助),有一个有意义的生活。可是在中国,年轻人即便上了北大清华,也买不起房。年轻人的婚恋,也许会更多考虑有没有房这样庸俗的因素了。这就是所谓的阶级门槛的提高。

房价高了,民众买房的开支增加,用于消费的钱就少了。其结果,是生活质量下降,整个经济也会受到冲击。即便是有房的人,也不敢出售住房。房价上涨,也不能给他带来任何实惠。按照网上的说法,这叫做中产阶级的屌丝化。网上有个尴尬的问题,说有一名出租车司机,家里的住房涨到了一千万,问他到底算是穷人还是富人?

在过去,生活质量受到外在因素的制约,比如资本不足,技术有限,或者自然资源不足。

现在资本极大丰富了,科技水平也提高了,按说人民生活质量应该提高才对。

可是由于人类自身的自私和狭隘,不能在整体上协调,从而导致了资源的整体浪费。现在在中国,并不缺少住房,有大量的住房空著没人住。

其实解决住房问题也很简单:只要征收房地产税,就可以减少空闲的住房,炒房者也自然会望而生畏了。
 
不过,要想引入房地产税,也不能硬来。房价突然下跌,造成的冲击太大了。向雄安新区这样,先来个分流,再逐步引进,或许倒是个办法。
    来源: 看中国 责编: Kitt