中国城市间房价两极分化严重-  楼市“去库存”前景暗淡

中国城市间房价两极分化严重-  楼市“去库存”前景暗淡

2016-01-23

 

本周一,中国国家统计局公布70个大中城市房价数据显示,201512月中国大陆总体房价持续上涨,开始逐步走出低谷。但城市间走势分化现象愈发加剧。北上广深(北京,上海,广州,深圳)四个一线城市和一部分省会城市涨幅明显,特别是深圳逆势大涨,去年一年内涨幅接近50%;与此同时,众多三四线城市房价则是处在下跌的通道中,库存大量堆积。70个大中城市中,总体房价环比(于上一年同期比价)继续小幅上涨。其中,价格上涨的城市有39个,比上月增加了6个。二手房价格也在恢复小幅上涨。涨幅冠军城市-深圳由于吸引人口的能力强大,外来人口众多且年轻人口居多,所以刚性住房需求旺盛,而且深圳城市规模有限,房市供不应求。同时,在低利率时代,限购取消,商业贷款持续放宽等政策的刺激下,应有投资需求再度入市。
 
        过去一年,北京土地市场“地王”频出,北京楼市呈现出六环内全城豪宅化的局面,而五环内买单套新房的价格已从2011年的450万元人民币上涨到今年约1000万左右!根据预测,未来两年,高端住宅整体成交额会因为“面粉”价格(指土地价格)的上涨,“面包”(指房产)价格会继续上涨,进入单价每平米10万+的时代。有国内知名大地产商说:中国楼市是一个分化的市场,一线城市在20年内一定是不断上涨,原因就在于土地供应有限,人口还在不断流入。而三四线城市,在过去的房地产黄金十年大发展的过程中,过渡依赖土地财政,不顾自身的条件,疯狂圈地造城!供给远大于需求,而一旦经济放缓,人口外流,大量房子卖不出去,造成现在地方政府,中央政府头痛不已的麻烦,以至于中共高层一再谈及楼市去库存问题。
 
     在过去几年间,随着中国经济的高速增长,有经济专家不断提醒:中国要吸取80年代末,90年代初日本房地产泡沫破裂的教训,从而避免对经济的损伤。我们简单回顾一下:日本在战后经济高速发展了30多年,进入80年代中期后,由于贷款利率太低,造成资金泛滥,同时日元对美元升值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济,完成外向型经济向内需型经济过度,连续五次降低利率,放松银根,利率低至历史最低点。但是,大量资金并没有如政府所希望的那样进入制造业和服务业,而是流入股市和楼市,造成股市,楼市价格双双飙升。1985年以后4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,两地的住宅价格都上涨了2倍以上,日本的报纸称:东京一地的房地产价值超过全美国,我们是世界第一!而在此期间,日本政府没有采取任何预防措施,任其自由流动。
 
      为了攫取利润和占领市场,日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构,纷纷跻身房地产金融企业,直接或间接向房地产贷款,为泡沫源源不断输送银弹直到最后崩盘!在当时的日本,投资投机成风,股市楼市联动。日本和香港完全一样,股市楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去。反之亦然,很多人赚的钱比一辈子工作赚的都多。
 
      1985年到1988年日本GDP增长16%,土地价值和股票市值分别增长81%和177%。人们无心实业,专注于投机。很多人辞职炒股,炒楼。人们用证券或房产作抵押,向银行借钱再投资房地产。所有的人包括银行都认为房地产价格会继续上涨。直到有一天,日元停止升值,经济增速放缓,外资流出,日本政府收紧银根,泡沫终于破裂了,很多人成了“负翁”,日本经济从此低迷,一蹶不振了20年。
 
      对比日本楼市,中日两国有相似之处。经济长期高速发展的过程,本币升值,刺激经济的手段,都是由出口外向型经济向内需转变等。但所不同的是:中国人口的数量远远大于日本,地区经济发展的严重不平衡,人口二元化严重(造成人口大量流向大城市);中国人的高储蓄率,以及传统文化的影响(对房产的喜好,老一代人对下一代人资金支持);中国政府对外汇的管制,对市场干预的效率和程度。通过最近几年的干预和房价控制,已经把投资房产者的心理预期改变了,投资房产已经无利可图了。因此,单单看日本当年的泡沫破裂的过程,对比中国近年来的房地产的变化,就简单判断中国房地产会大跌,甚至泡沫破裂是难以令人信服的。如果要做出判断的话,那么可能性最大的就是一线城市人口继续流入,而且经济越是下滑,收入越是降低,外来人口的流入反而会加剧,因为一线城市的经济发展程度高,服务业更发达,就业机会和工资收入更高;土地进一步稀缺,房子建造成本也越来越高,最终推动房价继续上涨!相反地,三四线城市则会长期在去库存的道路上挣扎,房价下跌,人口外流,房价越是下跌,越是没人买,所谓的:买涨不买跌,因此前景很不乐观,楼市去库存长路漫漫。
   
 
    来源: 看中国 责编: Kitt