想在美国租房 法律知识不可少

一、房屋租赁法概述

美国房屋租赁法（Landlord and Tenant Law）是规范商用与住宅不动产租赁的法令，其主要依据来自普通法与各州相关法律，许多州依其法律体系另拟住宅租赁条例（Uniform Residential Landlord-Tenant Code, URLTA）或住宅租赁管理条例（Model Residential Landlord-Tenant Code）。联邦政府制定本法的目的，在于作为各州法令的基础，以预防法令可能产生各种型式的歧视状况。

本法对于租赁法律关系的认定，基本上是以契约（contract）与财产法（Property Law）为基础。租约期间分为定期或不定期两大类，租约的终止则依据租赁双方意愿，或某些违约行为的发生。承租人在租赁期间具备财产使用收益的权利，且除于契约另行约定，否则承租人可限制包含出租人之其他人侵入所承租之不动产，但承租人亦不得转租或对该不动产进行其他处分。 至于租约的相关规范，则以契约法（Contract Law）的精神为依据。

依据民法或相关法律的精神，租赁契约的签订隐含租赁双方的合意，并且包含出租人对出租后之不动产使用权利的限制，以及对于出租不动产不适居住使用时的修缮责任。 美国住宅法对出租住宅的管理，相当强调住宅于出租期间必须符合适合居住的条件，这样的精神也同时为民法与相关法令所保障，因此法律也规定承租人得因修缮住宅的支出来抵扣租金。

另一方面，除契约明定外，承租人有支付租金的义务，但其立法精神亦强调「合理租金」（fair rent）。 同时规定出租人得于承租人违背契约时得逐出房客，但是对于承租人为保障自身利益而为的法律行动，出租人不得采取任何报复行为。

二、房屋租赁法之主要规定

房屋租赁法规范法律适用范围、签约与搬迁阶段、居住使用阶段、契约结束与搬迁阶段等课题，但有部分事项涉及各州或城市的特别规定，因此本节特别以华盛顿州房屋租赁法律的有关规定，说明该法的实际应用情况。

（一）法律适用范围

房屋租赁法对出租住宅的管理对象，不包含以下十类：
1. 活动住宅承租者。
2. 饭店或汽车旅馆房客。
3. 居住于公营或私营的医疗、宗教、教育、休闲或中途之家的住户
4. 拥有购买该住宅选择权之承租人。
5. 已签订租赁选择权合约，但尚未行使该项选择权之承租人。
6. 居住在出租农地上之独栋住宅住户。
7. 居住在农场为季节工所提供住宅之住户.
8. 在雇主提供宿舍中居住之住户。
9. 承租一年以上独栋住宅之住户，且其代理人同意排除本法之规定。
10. 承租人将该不动产从事商业使用的程度超过住宅使用。

前述承租人虽不为房屋租赁法所保障，但亦可因其他法律之规定，而具备以下四项权利：
1. 居住在适合居住之住宅。
2. 排除非法歧视的保障。
3. 对于房东之疏忽所导致损失的赔偿请求权。
4. 房东对承租人之财务扣押时之保护请求权。

（二）签约与搬迁阶段

此部份的重点包含租约型式、租约不得违背法律之规定、押金与其他费用之归属、押金之型式等。

1. 租约型式
租约主要分为按期租约（month-to-month rental agreement）与定期租约（lease）两类。
按期租约依据一定期限来缴交房租（按月或按周），可为书面或口头方式约定，但关于押金或其他费用的规定则必须以书面为之，租约之结束则由承租人或出租人以适当方式告知后结束。 此外，出租人得于任何时间提出租金调整或合约修改，但必须对承租人给予适当的告知，并征得其同意。
定期租约有一定之期限，其合约必须为书面方式。 在此期间除非取得双方合意，否则出租人不得要求修改合约内容与租金。 此外，在承租人的法律代理人证实或赞同的条件下，定期租约得排除房屋租赁法之规定。

2. 法律上规定租赁契约不得规定之事项包含以下七点：
限制承租人有关租赁住宅法所赋予之权利。
要求承租人放弃控告出租人之权利。
限制承租人对出租人应负责任之要求。
允许出租人在无适当告知下自由进出出租住宅之权利。
要求承租人支付所有房屋修缮费用，即使该项损坏并非由承租人或其客人所造成。
要求承租人必须支付其控告出租人所造成之律师费用。
当承租人欠缴租金时得扣押其财产。

3. 押金（deposit）
房屋租赁法所指的押金是可取回的（refundable）。 当出租人收取押金时，租赁契约必须以书面为之，且必须说明押金的担保标的，以及承租人可采取怎样的方式取回押金。 此外，押金之收取必须开立收据，押金所担保之标的物必须列举，并经过双方签名认可；押金必须存放在具信用的银行或信托公司，除非有书面契约规定，否则押金的利息收入归出租人所有。

4. 其他费用
如果租赁契约有其他必须由承租人支付且不能取回之费用，此时之租赁契约必须以书面为之，且该项费用不得称为押金。