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（三）居住使用阶段
居住使用阶段的课题，主要是承租双方之义务、合约内容变更、房屋修缮与管理等等，相关规定分述如下：

1. 出租人之义务
依据房屋租赁法之精神，出租人必须提供不危害承租人健康与安全的住宅单元。
此原则下的详细内容包含以下十二点，但必须注意的是，出租人并无责任对承租人损坏之设备负担修缮费用（亦即出租人负有应尽速修缮的责任，但可向承租人收取费用）。
维护建筑结构与设施的妥善。
维护住宅足以合理抵挡气候之变化。
提供适合的锁与钥匙。
提供必要的暖气、电汽、冷热水设备。
提供垃圾清理设备。
维持大厅、楼梯间等公共空间的清洁与安全。
除独栋住宅承租户自行导致，出租人应维系住宅不受有害人物侵扰。
除正常损坏情况外，住宅单元应维持与承租人迁入时相同的品质。
电汽、帮浦、暖气与其他出租时所提供之设备，应持续维持在适宜使用的状态。
应将出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
新住户迁入时应将热水器设定在华氏120度。
新住户迁入时应确保火灾感应器于可使用状态。

2. 承租人之义务
依据房屋租赁法规定，承租人于居住使用阶段的义务包含以下九项：
支付租金与其他同意支付之款项。
遵循各级政府制定之相关法令与规定。
维持住宅的整洁卫生。
适当处理垃圾废弃物。
支付处理不当气味排放之费用与设备。
妥善使用帮浦、电汽与暖气系统。
不应故意或忽略而造成对住宅的损坏。
不得破坏住宅或制造公害。
除正常折旧损坏之外，迁出时应将住宅回复到迁入时的状态。
出租人对合约内容之修改
对于按期付租之合约的修改，例如调整租金或修改条文，必须在30天前以书面方式告知承租人，且新规定必须在另一次租期开始才能生效。 如果出租人预备将住宅改为产权分开的公寓（condominium），必须在90天以前告知承租人。 此外，房屋租赁法并无规定租金调整上限与频率，但是规定不得以租金上涨来报复承租人的方式。 至于定期租约的修改则必须租赁双方均同意方得为之。

4. 住宅出售
住宅出售并不表示原有租赁合约即告终止，且须告知承租人新房东的姓名住址，并且应将押金移转到新出租人提供的信托帐户或付款中间人。

5. 出租人进入已出租住宅
出租人要进入已出租之住宅，必须在两天前通知承租人，并需选择适当的时间进入，出租人为出售或承租该屋而带人进入，且于一天以前告知时，或为修缮、改良或提供其他住宅服务而进入该住宅，依法承租人若无适当理由不得拒绝。 此外，合约若规定出租人得随意进出已出租住宅，此规定将不具法律效力，但是对于紧急事件或承租人抛弃租赁权利时（abandonment），出租人无须通知即可进入该住宅。

6. 住宅修缮
有关住宅修缮事宜主要区分为承租人对出租人提出告知（required notice），以及承租人在出租人不进行修缮时的选择（tenant's options）。 当承租人发现住宅出现必须修缮的问题时，必须以书面方式告知出租人或管理人，并且适当的描述问题状况。 出租人或管理人在收到维修通知后，依据不同问题有不同的处理时间，例如冷热水、暖气、电源等相关问题，必须在24小时内进行处理，至于由出租人提供的冰箱、电炉、帮浦设备等，则应在72小时内处理，其他问题则需要10天以内处理。

如果出租人在法定时间内未处理，承租人可进行以下数种选择：
迁出住宅：承租人可立即以书面通知出租人并迁出该住宅，且依法拥有取回预先支付租金与押金之权利。

提出诉讼或仲裁：承租人可透过诉讼来要求出租人进行住宅修缮（此种诉讼不能在小额赔偿法庭（Small Claim Court）进行），或经出租人同意后采取仲裁方式处理。

自行聘请工匠修缮：承租人可自行处理，并自租金中扣除修缮费用。
（此类做法不能用于要求出租人提供垃圾筒一类的事务。）此外，以10天处理时间的情况而言，承租人必须在处理时间届满，或通知送达五日以上方得自行处理，并于租金中扣除费用，且出租人有权检视修缮成果是否适宜。 如果该项修缮工作必须聘请具备专业证照之技师，但承租人所聘请的人并非具备此项证照，则对于每件修缮的租金扣除以一个月租金为限，且在12个月内以两个月租金为限。 如果该项修缮涉及数个承租人，各承租人得联合进行前述工作，并分别按比例抵扣租金。

承租人自行修缮：如果修缮工作不涉及专业证照，承租人得自行修缮，并且将材料与工资成本自租金中扣除，但其前提仍是出租人得知问题而未于规定时间内进行处理。
此种方式的修缮费用不得超过半个月租金，且于12个月内以此种方式修缮之总费用不得超过一个月租金。 此外，出租人有权进行检视，且所有修缮必须符合法令规定，且承租人必须负担合宜修缮的责任。 租金交由付款中间人（Escrow）：当承租人已告知问题，且经过政府相关部门确认，而出租人未于规定时间内处理时，此时承租人得将租金存放于付款中间人帐户。 此部份亦涉及有关付款中间人制度之相关规定。

7. 出租人的违法行为
房屋租赁法规定出租人的以下五种行为属于违法行为：

自行将住宅换锁：出租人若将出租住宅换锁或增加新锁，致使承租人无法开启，即使承租人以欠缴房租，仍属于违法行为。 在此情况下，承租人得透过法律请求后进入住宅。
关闭设备：出租人不得以关闭设备来催缴房租或迫使承租人迁出，仅能于正常修缮或某些合理时间内关闭相关设备，若出租人故意欠缴水电等费用而致使设备停用，仍视为违法的行为. 如果前述状况发生，承租人得要求相关设备服务公司重新提供服务，一但此违法行为经法院判决确定，出租人必须赔偿承租人每日上限100美元加上律师费用。 占有承租人财物：除承租人抛弃租赁权的情况外，出租人占有承租人之财物均属违法。 一但前述情况发生，承租人应要求出租人返还，一但此违法行为经法院判决确定，出租人必须赔偿承租人每日上限100美元，直到返还为止。 出租不适居住住宅：出租人若出租依法不适居住住宅，必须赔偿三个月租金或受损金额三倍其中较高者，并需偿付律师费用与调查损害费用。

报复行为：法律保护承租人在对出租人提出告诉后免于受到报复。以出租人提高租金为例，租金若在相关诉讼完成90天以内提高，可能被视为一种报复行为，除非承租人同意或此项上涨具有合理的理由。 一但前述状况进入法院诉讼且承租人胜诉，则出租人需取消报复行动并且赔偿律师费用。